Quali costi possono essere addebitati in quanto spese accessorie e come comportarsi in caso di contestazione. Ecco alcune risposte alle domande che tanti inquilini e proprietari si pongono in caso di necessità.
Si definiscono spese accessorie i costi che derivano direttamente dall’utilizzo di un immobile͘.
In applicazione all’ art͘. 257 del Codice delle Obbligazioni le spese accessorie remunerano i costi effettivamente sostenuti dal locatore, in relazione con l’uso dell’immobile locato. La legge prevede che queste possano essere addebitate solo se espressamente pattuite.
Le spese accessorie non devono essere confuse con le spese di manutenzione: le prime possono costituire un onere per l’inquilino (se espressamente pattuito nel contratto), mentre le seconde sono a carico del locatore. Il criterio che distingue essenzialmente le spese di esercizio dalle spese di manutenzione risiede nella periodicità. Infatti, se una spesa viene effettuata saltuariamente, si tratterà molto verosimilmente di un intervento di manutenzione e non potrà essere addebitato all’inquilino͘.
Se le spese accessorie vengono indicate come “altri costi di gestione” o “altri costi generali“ l’inquilino non è tenuto a pagarle.
Se si utilizza un contratto Catef, al punto 14. delle Condizioni generali è prevista una lista completa delle spese addebitabili all’inquilino͘.
Rientrano, ad esempio, tra le spese di esercizio: le spese di riscaldamento e di erogazione dell’acqua (Art. 5 OLAL – Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali, nuova edizione del 2012 e la precedente era 1990); le spese per l’illuminazione, la pulizia scale e vani comuni; le spese per il servizio di portineria e custodia; le spese per la climatizzazione; le spese per l’ascensore; le spese di fognatura, spazzatura, depurazione; le spese per lo sgombero della neve e lo spargimento di sale antighiaccio; eventuali abbonamenti di controllo di assistenza; le spese di amministrazione (ca. 3% iva esclusa).
La revisione periodica degli impianti (ascensori, riscaldamento etc…) può rientrare, a determinate condizioni, nelle spese accessorie. Il controllo deve essere effettuato con una certa periodicità e l’abbonamento deve essere di base, senza contenere coperture per costi di riparazione o sostituzione di pezzi.
Quali spese non possono essere addebitate all’inquilino? Le imposte immobiliari, i premi assicurativi dell’immobile, gli oneri fondiari, le tasse di allacciamento alle canalizzazioni e quelle per la manutenzione di strade e marciapiedi non possono essere addebitate all’inquilino͘ Queste spese sono obbligatoriamente a carico del locatore, in quanto non in relazione con l’uso dell’immobile locato. Tuttavia, ci teniamo a precisare che per ciò che concerne il premio di assicurazione acqua e fuoco è consuetudine operare una ripartizione tra il proprietario (94͘.5%) e l’inquilino (5͘.5%)͘
Le parti devono pattuire contrattualmente le modalità di pagamento delle spese accessorie. Esse hanno libertà di scelta. Tra le modalità utilizzabili: la convenzione di un acconto mensile da versare al locatore cui farà seguito il conguaglio annuale, un importo a forfait o un pagamento diretto delle fatture (usato specialmente per case unifamiliari).
Nel caso dell’acconto mensile, il locatore dovrebbe sincerarsi che l’importo fissato corrisponda al costo delle spese effettive, al fine di evitare conguagli spropositati.
Come comportarsi in caso di contestazioni? Il contratto Catef stabilisce che eventuali contestazioni motivate del conguaglio devono essere inoltrate al locatore o al suo rappresentante per iscritto entro 30 giorni dalla sua ricezione: in caso contrario il conguaglio si ritiene accettato.
Cosa succede se le spese effettive sono più alte dell’importo stabilito nel contratto a titolo di acconto? L’inquilino ha diritto di visionare i documenti giustificativi originali (entro 20 giorni dalla notifica, in caso di contratto Catef). Se dal controllo emerge che il locatore ha addebitato costi effettivamente sostenuti, l’inquilino è tenuto a pagare a titolo di conguaglio, nonostante l’importo superi quanto previsto dal contratto͘ La decisione è stata presa in una sentenza dal Tribunale Federale del 2005.
In caso di forfait per le spese, il locatore può imporre un aumento? No, il locatore non può modificare la cifra forfettaria pattuita, anche se inferiore ai costi effettivi. Lo stesso vale anche nel caso opposto, ovvero quando il locatore ha concordato una cifra forfettaria superiore͘ L’inquilino non può chiedere nessun rimborso.
In caso di sfitto, chi paga? In caso di alloggi sfitti le relative spese di riscaldamento, di illuminazione e
d’acqua vengono addebitate al locatore, in funzione nell’art͘ 7 OLAL. Le altre spese accessorie sono
addebitate su tutti gli appartamenti (locati e sfitti), conformemente alle modalità di riparto convenute.
Per concludere in caso di conflitto consigliamo di confrontarsi apertamente con il locatore al fine di raggiungere un compromesso. In caso di necessità ricordiamo che è possibile rivolgersi all’associazione Svizzera Inquilini. La procedura è gratuita.
Se le spese accessorie diventano davvero insostenibili, è forse giunto il momento di guardarsi intorno e cercare una nuova abitazione che offra delle condizioni più vantaggiose.
Articolo di Brülhart & Partners