L’origine dell’ufficio come nuovo concetto moderno di spazio al chiuso

Il concetto di ufficio, inteso come luogo fisico in cui si svolgono attività terziarie sia in proprio sia come impiegati, ha radici storiche nel processo di urbanizzazione delle grandi metropoli. Durante la Rivoluzione Industriale, città come Londra, New York e Parigi si trasformarono in centri economici nevralgici, e l’ufficio divenne simbolo di modernità e progresso. Negli anni successivi, i grattacieli divennero l’emblema del successo finanziario, con esempi iconici come l’Empire State Building. Progettato in appena due settimane dallo studio Lamb & Harmon, fu ideato per una destinazione d’uso commerciale. Secondo il progetto iniziale, avrebbe dovuto ospitare uffici su ottanta piani, ma se ne aggiunsero altri per competere in altezza con il vicino Chrysler Building, arrivando a un totale record di centotré piani.

Tuttavia, parallelamente, molti professionisti e aziende preferivano uffici situati in eleganti edifici storici, apprezzandone il prestigio, spesso ubicati nel centro antico delle città. Ancora oggi, il fascino di questi edifici si contrappone al funzionalismo dei moderni palazzi ad uso commerciale, ma presenta anche elevati costi di manutenzione e una minore efficienza energetica.

Smart working: Commercial Real Estate e bolla delle videochiamate. Due titoli a confronto

Negli ultimi anni, l’organizzazione del lavoro ha subito una rapida trasformazione, in gran parte dovuta alla pandemia di Covid. Il concetto di smart working, che prevede incontri digitali a distanza, ha ridisegnato l’approccio abituale alle routine operative. Una percentuale notevole di uffici nelle grandi città si è svuotata, spingendo le aziende a ripensare l’allocazione dei propri spazi fisici.

Analizziamo due titoli di riferimento per comprendere l’impatto che il Covid ha avuto sul fenomeno dello smart working. Per investire nel Commercial Real Estate esistono strumenti finanziari chiamati ‘Real Estate Investment Trusts’ (REITs), che sono fondi specializzati che permettono di acquistare quote di un insieme di edifici, ad esempio quelli a uso commerciale. Uno di questi REITs è Boston Properties (BXP), che investe in uffici situati nelle aree di Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle e Washington, DC. Come il resto del mercato azionario, ha subito un crollo improvviso allo scoppio della pandemia nel 2020, passando da un valore di 147$ per azione a 77$ tra febbraio e marzo 2020, un calo del 47% in sole quattro settimane. A fine ottobre 2020, il prezzo ha toccato un minimo di 69$, per poi risalire gradualmente fino a un picco di 132$ a fine marzo 2022. Tuttavia, da allora, nonostante un miglioramento delle condizioni legate all’emergenza Covid, il prezzo ha ricominciato a scendere bruscamente fino a un nuovo minimo di 46$ a marzo 2023, livelli che non si vedevano dalla crisi finanziaria del 2007-2008. Attualmente, una lenta ripresa ha riportato il prezzo a circa 80$.

L’andamento di questo REIT quotato alla Borsa di New York, che gestisce proprietà di alto valore probabilmente affittate a grandi corporazioni che difficilmente falliscono, dimostra la fragilità dell’intero settore immobiliare ad uso commerciale, compresi i segmenti industriale (capannoni, logistica) e retail (negozi, centri commerciali), a causa dei recenti rallentamenti nel commercio internazionale. Le innovazioni tecnologiche digitali hanno fronteggiato questa crisi sociale ed economica, permettendo agli studenti di non andare a scuola e ai lavoratori di non recarsi in ufficio. La crescita in stile “bolla” delle nuove soluzioni informatiche durante questo periodo si può quantificare osservando l’andamento di un secondo titolo finanziario: l’azione di Zoom Video Communications Inc., azienda statunitense diventata famosa per le videochiamate. Il valore di una singola azione, che era attorno ai 70 dollari a gennaio 2020, ha toccato un picco di 588 dollari a ottobre 2020, una crescita del 730% in soli nove mesi. Ad agosto 2021 valeva ancora 400 dollari, poi è scesa rapidamente, toccando i 150 dollari a gennaio 2022 e i 75 dollari a settembre dello stesso anno; da allora non è più risalita sopra i 100 dollari. Questo dimostra che il “ritorno alla normalità” dopo i vari lockdown ha, per ora, nettamente sgonfiato le aspettative di crescita per questo tipo di servizi. È anche vero che la necessità diffusa di strumenti per meeting virtuali ha portato a una rapida espansione della loro offerta sul mercato del software, rendendo più difficile la competizione tra i fornitori.

Dalla videocomunicazione ai meeting nel Metaverso: una nuova frontiera

Nel contesto incerto sul futuro del mercato immobiliare commerciale, gli uffici virtuali stanno prendendo sempre più piede come alternativa. Questi uffici possono offrire una combinazione di elementi digitali e fisici, fornendo alle aziende soluzioni più economiche e flessibili. Terrazza Solferino, ad esempio, è un ufficio virtuale situato a Torino che mette a disposizione una sede fisica condivisa da più aziende. Offre servizi come segreteria dedicata, gestione della posta e accesso a spazi per incontri occasionali, a partire da 175 euro al mese. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa per startup, piccole imprese e liberi professionisti, poiché consente di centralizzare risorse operative e ridurre i costi senza sacrificare l’efficienza o l’immagine professionale.

Nel campo prettamente digitale, invece, sta guadagnando sempre più attenzione il concetto di Metaverso, un ambiente virtuale condiviso in cui le persone possono interagire tramite avatar (anche fotorealistici). Secondo le previsioni del 2024 di ABI Research, entro il 2030 ben 700 città del mondo reale avranno implementato servizi infrastrutturali nel Metaverso. Questa nuova tecnologia offre potenzialità non solo per il marketing e l’intrattenimento, ma anche per la creazione di uffici virtuali immersivi e multimediali come mai prima d’ora.

All’interno del Metaverso, le aziende possono progettare ambienti dedicati interamente al business e alla formazione, permettendo agli utenti di esplorare prodotti e servizi in un contesto tridimensionale, partecipando in prima persona, da casa propria, a incontri in tempo reale. Si possono inoltre offrire nuovi tipi di assistenza digitale. Per esempio, un prestigioso studio legale potrebbe replicare la sua sede fisica (immaginiamo un antico palazzo) costruendo un digital twin (“gemello digitale”) nel Metaverso, offrendo ai propri clienti la possibilità di interagire, nella sede virtuale, con avatar programmati con intelligenza artificiale per rispondere alle domande della clientela e di altri interessati con contenuti precisi e aggiornati. Questo non solo arricchisce l’esperienza dell’utente di Virtual Reality (VR), ma posiziona l’azienda come pioniera nell’adozione del Metaverso.

Avere l’ubiquità: essere a casa propria e in ufficio contemporaneamente

Uffici virtuali nel Metaverso: che tipo di esperienze?

Una delle implementazioni più interessanti del concetto di smart working in realtà virtuale nel Metaverso è Horizon Workrooms, un progetto lanciato da Meta (ex Facebook) sotto la guida di Mark Zuckerberg. Queste sale riunioni virtuali permettono ai team di lavoro di incontrarsi in ambienti realistici, dal design facilmente modificabile, offrendo un’alternativa all’avanguardia rispetto alle semplici videoconferenze. Secondo le comunicazioni promozionali, le riunioni immersive miglioreranno la produttività grazie a un nuovo livello di coinvolgimento dei partecipanti, avvicinando l’esperienza digitale a quella di una riunione in presenza, o addirittura superandone l’efficacia grazie a funzionalità integrate come trascrizioni, traduzioni istantanee, registrazioni automatiche e appunti intelligenti basati sull’intelligenza artificiale.

Grazie a questo tipo di tecnologia, la sensazione di “presenza” viene potenziata, rendendo la collaborazione più efficace e dinamica. Anche Microsoft ha creato la sua piattaforma di incontri di business nel Metaverso, chiamata Microsoft Mesh, inaugurata nel 2021. Si tratta dell’evoluzione in realtà virtuale di Microsoft Teams.

Come miglioramento o alternativa alle tradizionali videochiamate in 2D effettuate dai dispositivi comuni, che sono state fondamentali per il lavoro da remoto, viene ora proposta l’interazione attraverso nuovi dispositivi: visori per realtà virtuale (VR), realtà aumentata (AR) o realtà mista (XR), come gli Oculus Quest sviluppati dal Gruppo Meta.

Un’interfaccia Meta per gli spazi virtuali

Sono molte le buzzword (parole chiave) utilizzate dalle Big Tech che stanno ridefinendo il futuro della comunicazione digitale. Ecco alcune espressioni presenti nei comunicati ufficiali, che danno un’idea delle funzionalità che saranno introdotte: “Immersive spaces”, “Teams and client meetings”, “Multiple avatars”, “Product showcases”, “Flexible work”, “Custom experiences”, “Collaborate and connect”, “Virtual rooms”, “Problem solving in real time”, “Advanced training”, “Holograms”, “3D environments”, “Spatial audio”, “Avatar-based interaction”, “Teleportation”.

Conclusioni: Investire negli uffici virtuali per il futuro

Sebbene la creazione di un ufficio virtuale all’interno del Metaverso comporti costi iniziali potenzialmente proibitivi, a seconda che si voglia sviluppare una piattaforma ad hoc o personalizzare infrastrutture già esistenti (come su spatial.io o nelle Workrooms di Meta), l’implementazione di esperienze in VR potrebbe diventare una scelta strategica per molte aziende, soprattutto quelle strettamente coinvolte nel mondo digitale. Gli uffici virtuali non solo rappresentano un’alternativa vantaggiosa rispetto all’affitto di spazi fisici, ma offrono anche nuove opportunità di marketing e branding. La presenza di un’azienda nel Metaverso aumenta la sua credibilità nell’innovazione, posizionandola all’interno di una community crescente, anche di investitori—pensiamo al mondo della blockchain e degli asset digitali.

Investire negli uffici virtuali per far parte di questa nuova frontiera digitale potrebbe rivelarsi un vantaggio competitivo, attirando nuove generazioni di clienti che apprezzano l’adozione delle ultime tecnologie. Nel lungo termine, questa innovazione potrebbe diventare uno standard per le aziende che puntano a rimanere all’avanguardia in un mondo sempre più orientato verso l’integrazione tra fisico e digitale (phygital).

TIZIANO BOCCACINI

Economista e Startupper