Valore di mercato e valore di credito ipotecario: chiariamo la differenza

Una differenziazione scorretta può provocare disguidi tra le parti contrattuali e/o spiacevoli situazioni tra un potenziale acquirente immobiliare, il suo venditore immobiliare e la banca finanziatrice.

I valutatori immobiliari di Brülhart & Partners SA tengono a chiarire il concetto di “valore di mercato” e di “valore di credito ipotecario”, affinché tutti i clienti finali di un rapporto di valutazione siano a conoscenza delle differenze esistenti.

Una transazione immobiliare può naufragare per mancata concessione dell’ipotetica e programmata provenienza dei relativi mezzi finanziari.

Partiamo allora dal concetto di “valore di mercato”. Le norme nazionali (SVS) e le norme internazionali (IVS) riportano la seguente dicitura come definizione di valore di mercato: “Il valore di mercato è l’ammontare stimato al quale un patrimonio immobiliare può essere scambiato, alla data della valutazione, tra un cedente disponibile alla vendita e un acquirente disponibile all’acquisto, dopo un adeguato tempo di commercializzazione, nel contesto di una comune transazione commerciale, laddove ciascuna parte agisce con condizione di causa, con prudenza e senza costrizione”.

Il concetto di valore di credito ipotecario, detto anche “valore di anticipo” viene citato come segue: “Per valore di credito ipotecario s’intende il valore dell’immobile, stabilito da parte di un valutatore immobiliare, mediante un approccio di valutazione conservativa (prudenziale) della futura commerciabilità dell’immobile tenendo conto delle caratteristiche durevoli dello stesso, delle condizioni di mercato usuali e locali, del suo attuale utilizzo e di usi alternativi appropriati ai fini di un prestito ipotecario. Nel calcolo del valore per il credito ipotecario non confluiscono punti di vista speculativi…”. La rispettiva raccomandazione professionale Swiss Banking indica la simulazione di vendita entro un lasso di tempo massimo di un anno.

Denotiamo pertanto, sulla base delle due diciture sopra riportate, che le principali differenze riguardano: il diverso scopo, l’introduzione di una tempistica di 12 mesi e l’approccio prudenziale previsto per il valore di credito ipotecario.

Le due definizioni determinano sostanzialmente anche la produzione di valori diversi, dove il valore per il credito ipotecario (Mortgage Lending Value) corrisponde in genere a un valore più basso. Non di rado capita che l’agente immobiliare si trovi in sintonia con il venditore e l’acquirente sul valore di mercato; e al momento della richiesta del finanziamento, invece ci si ritrovi davanti a un valore prudenziale bancario che a volte si discosta dal valore da rogitare.

Poche banche in Svizzera espongono oggi, secondo gli standard vigenti, il valore di anticipo all’interno della loro valutazione immobiliare. Alcune banche espongono nei loro calcoli il valore di mercato, beninteso e forse in modo errato, anche per l’erogazione di un credito ipotecario.

Raccomandiamo pertanto, al fine di risparmiarsi spiacevoli sorprese, di informarsi presso la banca per sapere su quali basi la stessa andrà a porre la definizione del valore. L’esatta definizione dello scopo della valutazione è di fondamentale importanza.

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